Покупко-продажба на недвижим имот

В чл.183 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) е дадено легално определение за продажбата, а именно:

„С договора за продажба продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на една вещ или друго право срещу цена, която купувачът се задължава да му заплати.”

В чл. 18 от ЗЗД е предвидено, че покупко-продажба на недвижим имот се извършва с нотариален акт. Българското законодателство предвижда възможността да се подпише и предварителен договор, в който страните да се уговорят, при какви условия и срокове ще се сключи окончателният договор под формата на нотариален акт. Той трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, като предмет, цена, срок за плащане и срок за прехвърляне на собствеността. Предварителният договор изисква писмена форма, като нотариалната му заверка не е задължителна. Практика е именно в него да се уговорят задълженията на продавача да предостави в определен срок необходимите за окончателната сделка документи. Страните трябва да знаят, че съгласно чл. 19 от ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор /т.е. предварителният договор да се обяви от съда за окончателен/.

Основното задължение на продавача при сключване на сделка с недвижим имот е да се снабди и да предостави на купувача необходимите документи. Често продавачът смята, че документ за собственост, скица и данъчна оценка са достатъчни, докато практиката изискват редица допълнителни документи. Ето защо съветът ни е предварително да се уговори, че продавачът се задължава да предостави на купувача всички необходими документи, които ще разгледаме по-долу. Много често купувачите се доверяват на продавача или на неквалифициран посредник по сделката, вследствие на което биват излъгани. Най-общо проверките, които трябва да се направят и документите, които трябва да се снабдят, са свързани с това да се докажат следните обстоятелства:

• лицето, което се представя за собственик, е действителният собственик;
• имотът няма други собственици, в случай на наследствен имот – че всички собственици са установени;
• ако продавачът е фирма – да се установи, кой е действителният собственик и управител, да се установи, че фирмата не е в ликвидация или несъстоятелност;
• продавачът няма данъчни задължения спрямо държавата;
• в случай на пълномощник – дали същият разполага с представителна власт и необходимите за нотариалното производство декларации;
• относно имота няма съдебни дела;
• имота няма вещни тежести, като ипотеки, възбрани, наеми и други;
• ако се купува ипотекиран имот, каква е сумата и условията, при които ипотеката ще бъде заличена;
• за имота няма реституционни претенции;
• имотът не е апортиран в капитала на търговско дружество;
• ако имотът представлява сграда или индивидуален обект от сграда, то същите разполагат с необходимите строителни документи, включително разрешение за строеж, архитектурни планове, таблици за площообразуване, въвеждане в експлоатация/ разрешение за ползване и други;
• в зависимост от предназначението на имота, дали същият има индивидуални партиди за ток и вода;
• в случай, че предмет на сделката представлява земя, то съществуват ли регулационни проблеми във връзка с нея, уредени ли са сметките по регулация, какъв е статута и предназначението на земята;
• предвид многообразието от възможни варианти и спецификата на всяка сделка съществуват и редица други документи, които задължително трябва да бъдат проверени.

1. Необходими документи за покупко-продажба на недвижим имот:
2. Документ за собственост, с който продавачът се легитимира като такъв. Най-често срещани документи за собственост са:
   • нотариален акт за покупко-продажба, нотариален акт за дарение, нотариален акт за замяна, констативен нотариален акт и други;
   • договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
   • договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти.
3. Удостоверение за данъчна оценка. Издава се от съответната данъчна служба по местонахождение на имота. В данъчната оценка адресът на имота трябва да е идентичен с адреса на имота по нотариален акт, в противен случай от съответния район се издава удостоверение за идентичност на адреси. В данъчната оценка на имота трябва да са вписани всички съсобственици на имота. Съсобствениците трябва да нямат непогасени задължения за имота (да са платили данък и такса смет) и това да е вписано в удостоверението за данъчна оценка на имота.
4. Схема на обекта. Издава се от Служба по геодезия, картография, кадастър за районите с влязла в сила кадастрална карта. Справка можете да направите на сайта на Агенция по геодезия, картография, кадастър.
5. Скица на мястото. Издава се от Служба по геодезия, картография, кадастър или от общината за районите, за които не е влязла в сила кадастрална карта. Необходима е само в случай, че собствениците притежават идеална част от поземления имот. Важи 6 месеца. Ако има разлика в описанието на земята по нотариалния акт за собственост и по скица, е необходимо на скицата да има и забележка за идентичност на имота.
6. Удостоверение за семейно положение на всички продавачи. Издава се от служба ЕСГРАОН на общината по местоживеене. Ако продавачът е разведен или вдовец, на удостоверението за семейно положение трябва изрично да е отбелязано какво е било семейното положение на продавача към датата на придобиване на имота, тъй като ако към тази дата семейното положение на продавача е било “омъжена” или „женен”, имотът е съпружеска имуществена общност (СИО).
7. Удостоверение за тежести върху имота. Издава се от Агенция по вписвания, прилагат се всички документи за собственост – от първия нотариален акт до последния, при наследство – и удостоверения за наследници. Ако към имота има земя или идеална част от земя, се прилага и скица на имота.
8. Пълномощно. Необходимо е в случай, че продавачът не може да присъства лично на сделка. В пълномощното изрично се описват правата, които упълномощителят предоставя на упълномощения при представителство. Пълномощното се заверява нотариално – заверяват се подписите и съдържанието на документа. Към пълномощното се заверяват нотариално и декларация по чл. 25, ал.8 от ЗННД и декларация по чл. 264, ал.1, от ДОПК.
9. Декларация по чл.264 от ДОПК.
10. Декларация по чл. 25, ал.8 от ЗННД.
11. Декларация по чл.26 от Семейния кодекс. В случай, че имота не е придобит по време на брака, той не е СИО, но ако съпругът (съпругата) е адресно регистриран там, се попълва декларация по смисъла на чл.26 от СК за съгласие за продажбата. Същото се отнася и за имоти, придобити по наследство, дарение и др., които не представляват СИО.
12. Удостоверение за граждански брак на наследодателите, които са придобили имота (в случай, че са съпрузи)
13. Съдебно решение за прекратяване на брака с развод. Необходимо е в случай, че продавачът е разведен.
14. Удостоверения от Брачен регистър.
15. Удостоверение за актуален административен адрес. Необходимо е само в случай, че има разминаване в описанието на адреса по документ за собственост и понастоящем.
16. Актуални удостоверения за наследници на всички починали лица. Необходими са при покупко-продажба на имот, придобит по наследство. Трябва да са издадени или заверени в последните 6 месеца. За всеки починал трябва да има отделно удостоверение за наследници, в което трябва да е посочена точната дата на смъртта, семейното му положение към датата на смъртта, както и кои са наследниците му. На хората, които са починали неженени, се посочва освен това, че са починали без деца, защото човек може да не е женен, но да има деца. Издава се от служба „Есграон” на общината по последното местоживеене на починалия. Удостоверенията за наследници трябва да са издадени по данни от личен регистрационен картон на починалото лице и по регистрите за населението, а не по данни от молба- декларация на поръчалия удостоверението.
17. Проверки за завещания на всички починали лица. Необходими са при покупко-продажба на имот, придобит по наследство, издават се от Служба по вписванията.
18. Одобрени архитектурни проекти. Необходими са при покупко-продажба на сграда и земя.
19. Разрешение за строеж /позволителен билет/
20. Удостоверение за въвеждане в експлоатация.
21. Протокол за определяне на строителна линия и ниво на строежа (със заверени коти, от който е видно до какъв етап е достигнал строежа на сградата)
22. Констативен протокол по чл.181 ал.ІІ от ЗУТ, издаден от общината (ако имотът е готов на груб строеж).
23. Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата. Необходимо е при покупко-продажба на имот в строеж. Ако сградата е завършена. Това е документ, който се издава от съответния район на общината или от ДНСК след подписване на Акт 16.
24. Таблица за застроените площи и идеални части на обектите (следва да е подписана и подпечатана от изготвилия я инженер)
25. Удостоверение за актуално състояние на дружеството – продавач/строител.
26. Протокол на общото събрание на съдружниците, на съвета на директорите или решение на едноличния собственик на дружеството (Трябва да е подписан от всички съдружници, с взето решение за продажбата на конкретния обект описан с площи, цена и с отбелязване, дали цената ще се заплаща с кредит от банка)
27. Решение на Общинската служба „Земеделие и гори” (бивша Поземлена комисия), за възстановяване на имота и Протокол за въвод във владение. Необходими са при покупко-продажба на поземлен имот, възстановен по ЗСПЗЗ на наследници. Решението на ОСЗГ трябва да има отбелязване, че е влязло в сила.

Моля да имате предвид, че това не е изчерпателно изброяване на всички документи, необходими при изповядване на сделка с недвижим имот, а само част от тях. За всеки имот са необходими различни документи, с оглед на неговите специфики и особености. Адвокатско дружество „Савова“ предоставя на своите клиенти консултации и пълно правно обслужване във връзка с покупко–продажба на недвижими имоти, както и при снабдяване с необходимите за това документи. При нужда от съдействие или консултация, не се колебайте да се свържете с нас!

Автор: адвокат Адрияна Николова Янчина