Покупко-продажба на недвижим имот

В чл.183 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) е дадено легално определение за продажбата, а именно:

„С договора за продажба продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на една вещ или друго право срещу цена, която купувачът се задължава да му заплати.”

В чл. 18 от ЗЗД е предвидено, че покупко-продажба на недвижим имот се извършва с нотариален акт. Българското законодателство предвижда възможността да се подпише и предварителен договор, в който страните да се уговорят, при какви условия и срокове ще се сключи окончателният договор под формата на нотариален акт. Той трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, като предмет, цена, срок за плащане и срок за прехвърляне на собствеността. Предварителният договор изисква писмена форма, като нотариалната му заверка не е задължителна. Практика е именно в него да се уговорят задълженията на продавача да предостави в определен срок необходимите за окончателната сделка документи. Страните трябва да знаят, че съгласно чл. 19 от ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор /т.е. предварителният договор да се обяви от съда за окончателен/.

Основното задължение на продавача при сключване на сделка с недвижим имот е да се снабди и да предостави на купувача необходимите документи. Често продавачът смята, че документ за собственост, скица и данъчна оценка са достатъчни, докато практиката изискват редица допълнителни документи. Ето защо съветът ни е предварително да се уговори, че продавачът се задължава да предостави на купувача всички необходими документи, които ще разгледаме по-долу. Много често купувачите се доверяват на продавача или на неквалифициран посредник по сделката, вследствие на което биват излъгани. Най-общо проверките, които трябва да се направят и документите, които трябва да се снабдят, са свързани с това да се докажат следните обстоятелства:

• лицето, което се представя за собственик, е действителният собственик;
• имотът няма други собственици, в случай на наследствен имот – че всички собственици са установени;
• ако продавачът е фирма – да се установи, кой е действителният собственик и управител, да се установи, че фирмата не е в ликвидация или несъстоятелност;
• продавачът няма данъчни задължения спрямо държавата;
• в случай на пълномощник – дали същият разполага с представителна власт и необходимите за нотариалното производство декларации;
• относно имота няма съдебни дела;
• имота няма вещни тежести, като ипотеки, възбрани, наеми и други;
• ако се купува ипотекиран имот, каква е сумата и условията, при които ипотеката ще бъде заличена;
• за имота няма реституционни претенции;
• имотът не е апортиран в капитала на търговско дружество;
• ако имотът представлява сграда или индивидуален обект от сграда, то същите разполагат с необходимите строителни документи, включително разрешение за строеж, архитектурни планове, таблици за площообразуване, въвеждане в експлоатация/ разрешение за ползване и други;
• в зависимост от предназначението на имота, дали същият има индивидуални партиди за ток и вода;
• в случай, че предмет на сделката представлява земя, то съществуват ли регулационни проблеми във връзка с нея, уредени ли са сметките по регулация, какъв е статута и предназначението на земята;
• предвид многообразието от възможни варианти и спецификата на всяка сделка съществуват и редица други документи, които задължително трябва да бъдат проверени.

1. Необходими документи за покупко-продажба на недвижим имот:
2. Документ за собственост, с който продавачът се легитимира като такъв. Най-често срещани документи за собственост са:
   • нотариален акт за покупко-продажба, нотариален акт за дарение, нотариален акт за замяна, констативен нотариален акт и други;
   • договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
   • договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти.
3. Удостоверение за данъчна оценка. Издава се от съответната данъчна служба по местонахождение на имота. В данъчната оценка адресът на имота трябва да е идентичен с адреса на имота по нотариален акт, в противен случай от съответния район се издава удостоверение за идентичност на адреси. В данъчната оценка на имота трябва да са вписани всички съсобственици на имота. Съсобствениците трябва да нямат непогасени задължения за имота (да са платили данък и такса смет) и това да е вписано в удостоверението за данъчна оценка на имота.
4. Схема на обекта. Издава се от Служба по геодезия, картография, кадастър за районите с влязла в сила кадастрална карта. Справка можете да направите на сайта на Агенция по геодезия, картография, кадастър.
5. Скица на мястото. Издава се от Служба по геодезия, картография, кадастър или от общината за районите, за които не е влязла в сила кадастрална карта. Необходима е само в случай, че собствениците притежават идеална част от поземления имот. Важи 6 месеца. Ако има разлика в описанието на земята по нотариалния акт за собственост и по скица, е необходимо на скицата да има и забележка за идентичност на имота.
6. Удостоверение за семейно положение на всички продавачи. Издава се от служба ЕСГРАОН на общината по местоживеене. Ако продавачът е разведен или вдовец, на удостоверението за семейно положение трябва изрично да е отбелязано какво е било семейното положение на продавача към датата на придобиване на имота, тъй като ако към тази дата семейното положение на продавача е било “омъжена” или „женен”, имотът е съпружеска имуществена общност (СИО).
7. Удостоверение за тежести върху имота. Издава се от Агенция по вписвания, прилагат се всички документи за собственост – от първия нотариален акт до последния, при наследство – и удостоверения за наследници. Ако към имота има земя или идеална част от земя, се прилага и скица на имота.
8. Пълномощно. Необходимо е в случай, че продавачът не може да присъства лично на сделка. В пълномощното изрично се описват правата, които упълномощителят предоставя на упълномощения при представителство. Пълномощното се заверява нотариално – заверяват се подписите и съдържанието на документа. Към пълномощното се заверяват нотариално и декларация по чл. 25, ал.8 от ЗННД и декларация по чл. 264, ал.1, от ДОПК.
9. Декларация по чл.264 от ДОПК.
10. Декларация по чл. 25, ал.8 от ЗННД.
11. Декларация по чл.26 от Семейния кодекс. В случай, че имота не е придобит по време на брака, той не е СИО, но ако съпругът (съпругата) е адресно регистриран там, се попълва декларация по смисъла на чл.26 от СК за съгласие за продажбата. Същото се отнася и за имоти, придобити по наследство, дарение и др., които не представляват СИО.
12. Удостоверение за граждански брак на наследодателите, които са придобили имота (в случай, че са съпрузи)
13. Съдебно решение за прекратяване на брака с развод. Необходимо е в случай, че продавачът е разведен.
14. Удостоверения от Брачен регистър.
15. Удостоверение за актуален административен адрес. Необходимо е само в случай, че има разминаване в описанието на адреса по документ за собственост и понастоящем.
16. Актуални удостоверения за наследници на всички починали лица. Необходими са при покупко-продажба на имот, придобит по наследство. Трябва да са издадени или заверени в последните 6 месеца. За всеки починал трябва да има отделно удостоверение за наследници, в което трябва да е посочена точната дата на смъртта, семейното му положение към датата на смъртта, както и кои са наследниците му. На хората, които са починали неженени, се посочва освен това, че са починали без деца, защото човек може да не е женен, но да има деца. Издава се от служба „Есграон” на общината по последното местоживеене на починалия. Удостоверенията за наследници трябва да са издадени по данни от личен регистрационен картон на починалото лице и по регистрите за населението, а не по данни от молба- декларация на поръчалия удостоверението.
17. Проверки за завещания на всички починали лица. Необходими са при покупко-продажба на имот, придобит по наследство, издават се от Служба по вписванията.
18. Одобрени архитектурни проекти. Необходими са при покупко-продажба на сграда и земя.
19. Разрешение за строеж /позволителен билет/
20. Удостоверение за въвеждане в експлоатация.
21. Протокол за определяне на строителна линия и ниво на строежа (със заверени коти, от който е видно до какъв етап е достигнал строежа на сградата)
22. Констативен протокол по чл.181 ал.ІІ от ЗУТ, издаден от общината (ако имотът е готов на груб строеж).
23. Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата. Необходимо е при покупко-продажба на имот в строеж. Ако сградата е завършена. Това е документ, който се издава от съответния район на общината или от ДНСК след подписване на Акт 16.
24. Таблица за застроените площи и идеални части на обектите (следва да е подписана и подпечатана от изготвилия я инженер)
25. Удостоверение за актуално състояние на дружеството – продавач/строител.
26. Протокол на общото събрание на съдружниците, на съвета на директорите или решение на едноличния собственик на дружеството (Трябва да е подписан от всички съдружници, с взето решение за продажбата на конкретния обект описан с площи, цена и с отбелязване, дали цената ще се заплаща с кредит от банка)
27. Решение на Общинската служба „Земеделие и гори” (бивша Поземлена комисия), за възстановяване на имота и Протокол за въвод във владение. Необходими са при покупко-продажба на поземлен имот, възстановен по ЗСПЗЗ на наследници. Решението на ОСЗГ трябва да има отбелязване, че е влязло в сила.

Моля да имате предвид, че това не е изчерпателно изброяване на всички документи, необходими при изповядване на сделка с недвижим имот, а само част от тях. За всеки имот са необходими различни документи, с оглед на неговите специфики и особености. Адвокатско дружество „Савова“ предоставя на своите клиенти консултации и пълно правно обслужване във връзка с покупко–продажба на недвижими имоти, както и при снабдяване с необходимите за това документи. При нужда от съдействие или консултация, не се колебайте да се свържете с нас!

Автор: адвокат Адрияна Николова Янчина

От началото на 2018 г. Централен депозитар и Национална агенция за приходите (НАП) предлагат на гражданите обща електронна услуга – подробна справка за собствеността си върху акции, която се осъществява на интернет страницатa на Централен депозитар. Справката се извършва чрез въвеждане на ЕГН и персонален идентификационен код (ПИК), издаден от НАП.

Справката съдържа информация за собствеността върху финансови инструменти като акции, облигации и дялове, в кое дружество са активите и допълнителни данни. Услугата дава достъп до информация и за притежавани акции придобити в резултат на масовата приватизация.

Справката е достъпна на линк: https://ewallet.csd-bg.bg/

Услугата има за цел да направи достъпа им до информация за собствеността върху финансови инструменти бърз и безплатен.

„Централен депозитар“ АД е единствената организация в България, която осъществява сетълмент на безналични корпоративни ценни книжа. Акционери на депозитаря са Министерство на финансите, големите инвестиционни посредници и търговски банки в България, които участват активно на пазара за ценни книжа.

Автор: адвокат Георги Георгиев, Софийска адвокатска колегия.

Дали Фонда за гарантиране на влогове в банките действително изпълнява своята функция и отговаря ли на целите, за които е създаден?

След краха на Корпоративна търговска банка много хора не успяха да получат парите си и останаха ограбени и излъгани. Държавата е създала система, която уж гарантира влоговете в банките, но практиката показва, че тази система не функционира павилно и реално влоговете на хората не са защитени по никакъв начин.

Много често при сключване на Договор за разплащателна сметка по никакъв начин не можем да променим условията, които банката е поставила, а подписваме многобройните документи, които банковият чиновник ни подава без дори да ги четем и да обръщаме внимание на това, което пише в тях.

Водени от мисълта, че дори и да не сме съгласни с отделни клаузи, ние нямаме силата и властта да ги променим, дори не правим опити да водим преговори за постигане на по-изгодни условия. Наясно сме, че ако възразим, че нещо не ни харесва ще получим отговор от типа „Това са условията, които нашата банка предлага, ако не ви устройват можете да проверите в друга банка.”

Отивайки в друга банка виждаме, че условията, които тя предлага са много сходни с предходната и разбираме, че няма съществени разлики и колкото и да не ни харесва, все трябва да сключим договор с някоя от тях, защото искаме парите ни да са „на сигурно” на влог, а не да ги крием у нас.

Без изобщо да сме водили преговори да ползваме префернциални условия, ние сключваме договора във вида, в който ни е предложен. Много често в Договорите дори е включена следната клауза:

„При промяна на Тарифата за лихвите, таксите и комисионните, които Банката прилага при операциите си с клиенти, новите им стойности АВТОМАТИЧНО пораждат действие по този договор, без да е необходимо предварителното съгласие на титуляра.”

Цитираната клауза сама по себе изключва индивидуалното договаряне, тъй като не е възможно Банката ЕДНОСТРАННО да променя условията, те автоматично да влизат в сила без изобщо да е необходимо съгласието на титуляра.

По този начин изначално още със  сключване на Договора ни е отнета възможността да оказваме влияние на това, което се случва с нашите пари, тъй като банката запазва правото си автоматично и без наше съгласие да променя лихвите, таксите и комкисионните, които прилага.

И в този момент се появява въпроса какво ще се случи с парите ни ако банката бъде обявена в несъстоятелност? По какъв начин ние можем да си ги получим обратно? Смятаме, че след като държавата е създала Фонд за гарантиране на влогове в банките (ФГВБ), съществува механизъм, който да ги защитава. Мислим, че след като предявим вземанията си и представим всички доказателства, че реално сме имали влог в една банка, ние обезателно ще получим парите си обратно. Но на практика нещата не стоят точно така.

Според Закона за гарантиране на влоговете в банките ФГВБ гарантира влоговете, независимо от броя и размера им, на едно лице в една банка до 196 000 лева. Този закон би следвало да урежда обществените отношения, свързани с надеждното функциониране на системата за гарантиране на влоговете в банките и защитата на вложителите. В него е записано, че целта на фонда е да допринася за стабилността и доверието във финансовата система на Република България, като осигурява защита на влоговете и изплащане на гарантираните влогове и осигурява оптимална защита на интересите на кредиторите в процеса на банковата несъстоятелност.

Наистина така написано звучи доста обнадеждаващо и вдъхва сигурност, но има една разпоредба от закона, която разклаща тази стабилност – в ЗГВБ е посочено, че не се изплащат гарантираните размери на влоговете в банката на лицата, на които са били предоставени привилегировани лихвени условия в отклонение от обявените от банката условия.

Въпреки, че е почти невъзможно един обикновен човек по някъв начин да промени условията, които банката прилага и да постигне по-изгодни условия, както бе посочено по-горе, това е най-често прилаганата законова разпоредба, на база която Фондът отказва да изплати претендираните суми. Или иначе казано, след като предявим вземанията си към банката по законоустановения ред, получаваме писмо, в което пише, че тъй като сме ползвали префернциални условия, постигнали сме индивидуално договаряне с банката и предвид обстоятелството, че сме изключително убедителен и необикновен, банката ни е предложила лихвен процент по нашия влог в размер на 4 %, докато обявената от Банката стандартна лихва, предоставяна по разплащателните сметки е в размер на 0,10 %. Това е в отклонение от лихвения процент, който банката по принцип предлага на клиентите си, поради което попадаме в приложното поле на цитираната разпоредба и ФГВБ няма задължение да ни върне парите.

В този момент или се чувстваме изключително специални, тъй като разбираме, че без да сме положили каквито и да било усилия банката ни е предоставила в пъти по-висок  лихвен процент, отколкото на другите си клиенти, или с ужас установяваме, че ние сме едни от многото излъгани и ограбени от една коварна схема.

Адвокатско дружество „Савова“ може да Ви предложи правно обслужване по дела срещу Фонда за гарантиране на влогове в банките, както и срещу банки, които са нарушили Вашите права и интереси, като неоснователно са променили лихвения процент по кредита Ви, или без правно основание са го обявили за предсрочно изискуем. При нужда от съдействие, консултация или процесуално представителство, не се колебайте да се свържете с нас!

Автор на статията:

Адрияна Николова Янчина
Адвокат, Адвокатско дружество „Савова“

Законът предвижда два начина, по които може да бъде прекратен бракът между двама съпрузи. Единият е по реда на взаимното съгласие, а другият – по исков ред. Към кой от вариантите да пристъпите, зависи преди всичко от отношенията със съпруга/съпругата Ви. В настоящата статия ще разгледаме накратко процедурата за развод по взаимно съгласие.

Един от важните реквизити, за да се стигне до развод по взаимно съгласие. е постигането на споразумение между съпрузите, като е необходимо в него те да е постигнаъо съгласие относно основни последици от прекратяването на брака, а те са:

1. Ако имате, ненавършили пълнолетие деца – кой от двама родители ще упражнява родителските права по отношение на децата след прекратяването на брака. Родителят, който ще упражнява родителските права, ще остане да се грижи и да възпитава детето, то ще живее при него и той ще взима решенията, които ежедневно решения за отглеждането му.
2. На следващо място трябва да постигнете съгласие кога другият родител ще има право да осъществява лични контакти с детето. Страните могат да договорят режим, който е удобен за тях. Режимът трябва да бъде масимално ясен и конкретизиран, за да може в случай на неизпълнение на някой от родителите, съдия-изпълнител да приведе по принудителен ред в действие режима, определен в споразумението. Най-често срещаният в практиката режим е срещите между родителя, който не упражнява родителските права и детето, да се осъществяват две съботи и недели от месеца – със или без преспиване на детето при родителя, например, в часовете от 9.00 в сутринта в събота до 19.00 в неделя. Може да се уговори кои празници детето да бъде при родителя, който упражнява родителските и права и кои празници – при другия. Може също така да се договори детето да осъществява личен контакт с родителя, който не упражнява родителските права, през определен период през лятото и през зимата – обикновено несъвпадащ с отпуска на другия родител. Изобщо, предмет на договорка може да бъде всичко, което страните желаят да уредят предварително, за да има ясното помежду им.
3. Задължителна част от споразумението, ако има ненавършили пълнолетие деца, е и размера на издръжката, която ще изплаща родителят, който не упражнява родителските права на другия родител. Минималната издръжка по закон е ¼ от минималната работна заплата за страната към момента на споразумението. Няма горна граница. Издръжката се определя съобразно нуждите на детето и възможностите на даващия издръжка.
4. На следващо място, страните следва да постигнат съгласие относно ползването на семейното жилище. Под „семейно жилище“ трябва да се разбира това, в което съпрузите са живели заедно по време на брака, без значение чия собственост е. Семейното жилище може да е собственост и на двамата съпрузи, може да е собственост само на единия от тях, на родители или близки на някой от съпрузите, или на трети лица. Всичко това е без значение, щом страните са живели заедно в него по време на брака – то е семейно жилище. Страните трябва да се разберат кой ще ползва семейното жилище след прекратяването на брака, като все пак трябва да се има предвид, че ако семейното жилище е собственост на близки или роднини на единия съпруг, другият съпруг, ако упражнява родителските права по отношение на децата, може да ползва семейното жилище до една година от прекратяването на брака. В случай, че семейното жилище е собственост на единия съпруг, другият съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права, може да ползва жилището до навършване на 18 години на детето. В случай, че семейното жилище е обща собственост и на двамата, те могат да се споразумеят кой ще ползва същото след прекратяването на брака, без ограничения.
5. Страните трябва да се споразумеят за фамилното име на съпругата, ако тя при сключването на брака е приела фамилното име на своя съпруг. След прекратяването на брака, съпругата може да запази фамилното име на съпруга си или да носи предбрачното си фамилно име.
6. Страните трябва да се споразумеят и относно това дали си дължат взаимно издръжка. Като по закон, право на издръжка има само нетрудоспособният съпруг, който не може да се издържа от доходите и имуществото си. Трудоспособен съпруг няма право на издръжка от бивш съпруг. Ако бившият съпруг, който има право на издръжка встъпи в нов брак, правото му на издръжка се погасява.

Как протича развода по взаимно съгласие?

След като страните постигнат споразумение относно основните последици от прекратяването на брака, споразумението трябва да бъде подписано и  заедно с молба за развод и документи по образец да бъде входирано в съда. Към молбата за развод се прилага акт за брак в оригинал и удостоверение за раждане на децата – копие, заверено от страните, съответно от адвоката, ако имат такъв. Представя се и бележка за внесена държавна такса в размер на 25 лева.

Впоследствие страните биват уведомявани за датата и часът, когато ще се разглежда тяхното дело. На заседанието в съда страните трябва да се явят лично или представлявани от адвокат с изрично пълномощно, при условие, че страната не може да се яви поради уважителна причина , каквато би била работата и пребиваването в чужбина. Въпреки възможността страната да се представлява от адвокат, има съдебни състави, които приемат за задължително явяването на страната по делото и е възможно, въпреки изричното упълномощаване, да се стигне до прекратяване на делото. Затова най-добре е страните да се явят лично на първото по делото заседание за развод по взаимно съгласие. В случай, че някоя от страните не се яви на делото без уважителна причина и не се представлява от упълномощен адвокат с пълномощно, то делото за развод се прекратява.

При развод по взаимно съгласие съдът не издирва причините, поради които страните искат бракът да се прекрати. Съдът само трябва да се убеди, че страните са постигнали сериозно и непоколебимо взаимно съгласие за развод. Съдът проверява самоличността на явилите се лица по документ за самоличност и се уверява в желанието на страните да се разведат. По тези дела не се изслушват свидетели, не се разпитват децата. Съдът се произнася с решение, с което утвърждава постигнатото между страните споразумение относно правните последици от прекратяването на брака. Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

Какви са таксите  при развод по взаимно съгласие?

Една част от държавната такса се заплаща при завеждане на делото и друга – при постановяване на решението. При завеждане на делото таксата е 25 лева, при постановяване на решението -20 лева за всяка от страните, както и такса за заверен препис от решението. В случай, че с решението бъдат прехвърляни дялове от недвижими имоти, заплащат се и държавни такси съобразно стойността на дела.

Настоящото изложение не претендира за пълнота и изчерпателност, а служи само за ориентиране за основните положения в производството.

Адвокатско дружество „Савова“ може да Ви предложи правно обслужване по семейноправни спорове. При нужда от съдействие, консултация или процесуално представителство, не се колебайте да се свържете с нас!

Автор на статията: Елена Иванова Генчева